안녕하세요.
오늘은 공인중개사 1차 시험 과목 중 하나인 부동사 학개론에 대해 함께 공부해 보겠습니다.
본격적으로 부동산 학개론에 들어가기 앞서 기초 용어 정리부터 볼까요.
[목차]
- 가격탄력성
- 가치
- 가치 발생 요인
- 개발권양도제도(TDR)
- 개발이익환수제도(개발부담금)
- 개별성
- 거래사례비교법
- 거미집이론
- 건부지
- 공공재
- 공급법칙
- 공급의 변화
- 공급량의 변화
- 교차 탄력성
- 국지성
- 규모의 경제
- 균형 가격
- 균형 거래량
- 기대 수익률
- 기준 시점
1. 가격 탄력성
수요의 가격탄력성은 재화의 가격 변화에 대하 수요량의 변화를 말한다. 가격이 1% 증가했을 때, 수요량이 몇 % 감소하는지를 정량적으로 나타내주는 지표이다. 즉, 가격 탄력성은 가격 변화에 따른 수요량의 민감한 반은 정도를 나타낸다. 수요의 가격 탄력성은 일반적으로 대체재가 많을수록 커지며, 주거용이 상업용, 공업용보다 크다. 또한, 장기가 단기에 비해 크며, 용도 전환이 용이할수록 커지고, 수요 곡선의 기울기가 완만할수록 커진다.
2. 가치
가치는 장래 기대되는 편익(금전과 비금전)을 현재 가치로 환원한 현재 값이다. 가격은 과거에 실제 지불된 금액이며 하나의 값이다. 가치는 투자자에 따라, 용도와 목적에 따라 다양하게 존재할 수 있다.
3. 가치 발생 요인
가치 발생 요인은 효용성, 상대적 희소성, 유효수요, (권리의) 이전성 등을 말하며, 이들의 상호 결합(동시충족)에 의해 가치가 발생한다.
4. 개발권 양도 제도 TDR(Transfer Developement Right)
개발이 제한되는 보전 지역의 토지 소유자의 손실을 개발권을 활용하여 보전(보상) 하기 위한 제도로 현재 우리나라에서는 아직 시행되지 않고 있다.
개발 지역으로 지정된 다른 지역의 토지를 개발할 수 있는 개발권(소유권 아님)
공중권을 활용하는 제도(지하권 아님)
개발권을 개인간 매매하는 제도로, 개발권 상실로 인한 손시를 시장기구를 통해 보상하는 제도
5. 개발이익환수제도(개발부담금)
공공기관의 개발 사업 등으로 토지 소유자의 노력과 관계 없는 지가 상승으로 현저한 이익을 얻는 경우 국가는 개발 부담금이나 과세 등으로 그 개발 이익을 환수할 수 있는 제도이다.
6. 개별성
부동산의 자연적 특성 중 하나로 토지나 건물은 개별적 특성으로 인해 물리적으로 동일할 수 없다는 것을 말한다. 따라서, 부동산은 물리적으로 완전한 대체가 불가능하다.
7. 거래사례 비교법
시장성을 바탕으로 유사한 물건의 사례를 이용하여 대상 물건의 가격을 산정하는 감정평가 방법이다.
8. 거미집이론
수요는 즉각 반응하지만 공급은 시간 차이를 두고 반응하기 때문이라고 설명한다. 이러한 공급 시차를 고려한 균형의 변동 과정을 동태적으로 설명한 이론이 거미집 이론이다. 거미집 이론의 모형은 수렴형, 발산형, 순환형의 3가지가 있다.
9. 건부지
지상에 건물이나 구축물이 있는 토지(부지) 일반적으로 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 않아 나지에 비해 가치가 낮아지는 건부감가현상이 나타난다. 예외적으로 공적규제 등으로 인해(개발제한구역 등) 건부지의 가격이 나지의 가격보다 높아지는 건부증가가 발생하기도 한다.
10. 공공재
정부의 재정에 의해 공급되어 여러 사람이 공동으로 이용할 수 있는 재화 또는 서비스를 말한다. 공공재로는 도로, 가로등, 공원 등이 있다.
11. 공급 법칙
다른 조건이 일정할 때 어느 재화의 가격이 상승하면 공급량은 증가하고 가격이 하락하면 공급량은 감소한다는 법칙이다. 공급 법칙에 의해 가격과 공급량은 비례관계이고 공급 곡선은 우상향한다.
12. 공급의 변화
해당 재화의 가격 변화 이외의 요인(생산요소, 가격, 건설 업체 수, 이자율의 변화 등)에 의해서 공급량이 변화하는 것을 말한다. 이는 공급 곡선 자체의 이동으로 나타난다. 공급의 증가는 공급 곡선을 우측으로 이동시키다.
13. 공급량의 변화
해당 재화의 가격 변화에 의해서 해당 재화의 공급량이 변화하는 것을 말한다. 이는 공급 곡선 상에서의 점의 이동으로 나타난다.
14.교차탄력성
수요의 교차탄력성은 한 재화의 가격 변화가 해당 재화의 수량에 미치는 영향을 나타내는 수치이다. 두 재화의 교차탄력성이 0보다 크면 대체재 관계이고, 0보다 작으면 보완재 관계이다.
15. 국지성
부동산은 지리적 위치의 고정성으로 일정 지역에 국한된 경향을 보이는데 이를 국지성이라 한다. 국지성으로 인해 부동산 시장은 지역마다 경기 변동이나 수요 공급의 상황, 가격 형성 등이 다르게 나타나며, 토지의 특성 중 부동성과 관계가 깊다.
16. 규모의 경제
기업이 생산량을 증가 시킴에 따라 고정 비용은 일정한데 비해, 생산 비용이 감소되는 현상을 말하다. 따라서 규모의 경제가 존재하면 자본이 많은 대기업이 제품의 생산 단위당 가격 경쟁력이 유리하게 되어 시장에서의 가격 경쟁력을 가져 소기업은 도태되고 결국 대기업만 남게 되는 자여 독점이 발생한다. 따라서, 규모의 경제는 시장 실패를 일으키는 원인으로 작용하게 된다.
17. 균형 가격
수요 곡선과 공급 곡선이 만나는 균형상태의 가격을 균형 가격이라고 한다.
18. 균형 거래량
수요 곡선과 공급 곡선이 만나는 균형상태의 거래량을 균형 거래량이라고 한다.
19. 기대 수익률
투자로부터 기대되는 예상 수입과 예상 지출을 토대로 계산되는 사전적 수익률로, 내부수익률이라고도 한다. 투자로부터 예상되는 기대 수익률이 투자자의 요구 수익률보다 커야 투자안이 채택된다.
20. 기준 시점
대상 물건의 감정 평가에서 기준이 되는 날짜를 말하며, 기준 시점은 가격 조사를 완료한 날짜로 정한다. 부동산의 가치는 시간에 따라 변화하므로 기준 시점에 따라 가치 판정이 다르게 나타날 수 있어 감정평가에서 매우 중요하다.